დეველოპერულ და სამშენებლო ინდუსტრიებს განსაკუთრებული ადგილი უკავიათ საქართველოს ეკონომიკაში. სამშენებლო ბიზნესი ერთ-ერთ ყველაზე მზარდი დარგია, რომლის განვითარებაც ინვესტორების მოზიდვასთან, ახალ სამუშაო ადგილებთან და შესაბამისად, მეტ დასაქმებულთან ასოცირდება, რაც ძალიან პოზიტიურია, თუმცა ამავდროულად ამ დარგში ფინანსური/ბუღალტრული აღრიცხვიანობის მწვავე პრობლემები იჩენს თავს.
იქიდან გამომდინარე, რომ სამშენებლო ბიზნესი, თავისთავად კომპლექსურია და ბევრ მრავალფეროვან ბიზნეს ოპერაციას მოიცავს, ბუღალტრული აღრიცხვა და საგადასახადო დაბეგვრის რეჟიმებიც მარტივად არ გამოიყურება.
ბუღალტრული აღრიცხვის საერთაშორისო სტანდარტებსა და ადგილობრივ საგადასახადო კანონმდებლობაში მკაფიოდ არ იკითხება აღრიცხვიანობისა და დაბეგვრის ზუსტი მიდგომები. გარკვეული ოპერაციების კვალიფიკაცია მოითხოვს შეფასებას, მსჯელობასა და განსჯას.
სამშენებლო და დეველოპერული მიმართულების კომპანიებისთვის, რომლებიც აშენებენ კორპუსებს და ბინებად ყიდიან, ბუღალტრული აღრიცხვის კუთხით ყველაზე მნიშვნელოვანი საკითხებია ბინის თვითღირებულების ხარჯისა და შესაბამისი შემოსავლის აღიარების პერიოდი. როდის უნდა აღიარდეს რეალიზაცია შემოსავლად, მშენებლობის განმავლობაში თუ კორპუსის მშენებლობის დასრულებისას? როგორ უნდა მოხდეს ხარჯის აღიარება? საგადასახადო კუთხით, როდის უნდა მოხდეს რეალიზაციის დღგ-ით დაბეგვრა?
სამშენებლო ბუღალტერია და დაბეგვრა
– შემოსავლის აღიარებისას აუცილებელია, გავითვალისწინოთ ფინანსური ანგარიშგების საერთაშორისო სტანდარტი 15 (ამონაგები მომხმარებლებთან გაფორმებული ხელშეკრულებებიდან). სტანდარტის მიხედვით მნიშვნელოვანია, განისაზღვროს საწარმოს შესასრულებელი ვალდებულება. საწარმომ მაშინ უნდა აღიაროს ამონაგები, როდესაც (ან როგორც კი) საწარმო შეასრულებს შესასრულებელ ვალდებულებას დაპირებული საქონლის ან მომსახურების (მაგალითად, აქტივის) მომხმარებლისთვის გადაცემით. აქტივი გადაცემულად მიიჩნევა იმ შემთხვევაში, როდესაც (ან როგორც კი) მომხმარებელი მოიპოვებს მოცემულ აქტივზე კონტროლს.
საწარმო შემოსავალს აღიარებს დროთა განმავლობაში, ანუ გარკვეული პერიოდის განმავლობაში ან დროის გარკვეულ მომენტში, რაც დამოკიდებულია მის მიერ ვალდებულების შესრულების დინამიკაზე. კორპუსის მშენებლობა ბინების რეალიზაციის მიზნით, უმრავლეს შემთხვევაში, არ აკმაყოფილებს იმ კრიტერიუმებს, რაც საჭიროა შემოსავლის პერიოდის განმავლობაში აღიარებისთვის, შესაბამისად, მშენებელმა ბინის გაყიდვა, რომლისთვისაც მაგალითად, ავანსი აქვს მიღებული, შემოსავლად უნდა აღიაროს კორპუსის ექსპლუატაციაში მიღებისას და არა მანამდე ან მშენებლობის პერიოდის განმავლობაში.
ხშირია სამშენებლო ფირმებში ისეთი შემთხვევები, როდესაც წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმება და ავანსის მიღება ხდება ხოლმე შემოსავლის აღიარების საფუძველი, რაც, ბუნებრივია, არ არის სტანდარტის შესაბამისი. ამასთან, ასეთ შემთხვევაში, შესაბამისი თვითღირებულების ხარჯის აღიარებაც არ ხდება და საბოლოო ანგარიშით, ფინანსური ანგარიშგება რეალობას არ შეესაბამება, ფიქსირდება მხოლოდ საოპერაციო შემოსავლები შესაბამისი ხარჯის გარეშე, შედეგად, ხელოვნურად ხდება მოგების გაზრდა.
- სამშენებლო კომპანიისთვის, რომელიც აშენებს კორპუსს, სარეალიზაციო საცხოვრებელი ფართი წარმოადგენს მარაგს. აქედან გამომდინარე, გასათვალისწინებელია ბუღალტრული აღრიცხვის საერთაშორისო სტანდარტი 2 – მარაგები. სტანდარტის მიზანია, დაადგინოს მარაგის აღრიცხვის წესი. მარაგის აღრიცხვის ერთ-ერთი მნიშვნელოვანი საკითხია მისი თვითღირებულების განსაზღვრა. მარაგი აღირიცხება, როგორც აქტივი მანამ, სანამ არ მოხდება მასთან დაკავშირებული ამონაგების მიღება. სტანდარტში აღწერილია მარაგის თვითღირებულების განსაზღვრისა და შემდგომში მისი ხარჯებად აღიარების, აგრეთვე ნეტო სარეალიზაციო ღირებულებამდე ჩამოწერის პრაქტიკული რეკომენდაციები. სტანდარტში მოცემულია აგრეთვე მარაგის თვითღირებულების განსაზღვრის წესები.
საყურადღებოა, რომ მარაგი აღირიცხება, როგორც აქტივი მანამ, სანამ არ მოხდება მასთან დაკავშირებული ამონაგების მიღება, შესაბამისად, შემოსავლის აღიარებამდე (რაც უმრავლეს შემთხვევაში, კორპუსის დასრულების შემდეგ ხდება) არ უნდა მოხდეს თვითღირებულების ხარჯის აღიარება.
თვითღირებულების ხარჯის გადანაწილება გასაყიდ ბინებზე სხვადასხვანაირი მეთოდითაა დაშვებული. ხშირ შემთხვევაში, მაგალითად, მონოლითური სამუშაოებისთვის გაწეული დანახარჯები ფართობის პროპორციულად ნაწილდება ბინებზე. იმ შემთხვევაში, თუ სამშენებლო კომპანია სართულების თვითღირებულებას (გარდა მონოლითური სამუშაოებისა) ცალ-ცალკე ითვლის და ტექნიკურად არსებობს ამის შესაძლებლობა, მაშინ ღირებულების გადანაწილება ხდება შესაბამის სართულზე გასაყიდად გამიზნული ბინების ფართობის მიხედვით.
რაც შეეხება დღგ-ით ბინის რეალიზაციის დაბეგვრას
- მხოლოდ წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება არ არის დღგ-ით დაბეგვრის საფუძველი;
- კომპანიის მიერ მიღებული ავანსი იბეგრება დღგ-ით ავანსის მიღების საანგარიშო პერიოდის მიხედვით;
- საქონლის ფაქტობრივი გადაცემა იჯარის, ლიზინგის ან მსგავსი ხელშეკრულებით, გამოსყიდვის პირობით იბეგრება დღგ-ით. შესაძლოა, არსებობდეს წინარე ნასყიდობის ხელშეკრულება, კორპუსი არ იყოს ექსპლუატაციაში შესული, თუმცა მაცხოვრებელი უკვე ცხოვრობდეს კორპუსში. ასეთ შემთხვევაში მოსალოდნელია, რომ მოხდეს ოპერაციის დღგ-ით დაბეგვრა.
- დასრულებული ბინის მიწოდება იბეგრება დღგ-ით, რადგან ხდება მატერიალური ქონების განკარგვაზე საკუთრების უფლების გადაცემა. აღსანიშნავია, რომ დღგ-ით დაბეგვრა ხორციელდება უძრავი ნივთის მიწოდებისას, საკუთრების უფლების რეგისტრაციისთვის მარეგისტრირებელ ორგანოში წარსადგენი საკუთრების უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტის შედგენის მომენტში, ხოლო, თუ საკუთრების უფლების რეგისტრაცია (გადაცემა) დამოკიდებულია ამ დოკუმენტის მხარის (მხარეების) მიერ გარკვეული ვალდებულების შესრულებაზე ან/და პირობის დადგომაზე − ასეთი ვალდებულების შესრულების/პირობის დადგომის მომენტში;
- როდესაც მშენებარე ბინის გადაფორმება ხდება, ხშირ შემთხვევაში, ოპერაცია იბეგრება შენობის ექსპლუატაციაში მიღების საანგარიშო პერიოდში.
სამშენებლო ფირმების ბუღალტრული აღრიცხვა მსჯელობასა და ფაქტობრივი გარემოებების სიღრმისეულ ანალიზს საჭიროებს. აუდიტორული კომპანია Kudos Georgia დაგეხმარებათ საგადასახადო რისკების შემცირებასა და ბუღალტრული აღრიცხვიანობის გამართვაში.
